Die Wohnungsbestände nicht zum Spekulationsobjekt machen lassen

Antrag: Die Wohnungsbestände nicht zum Spekulationsobjekt machen lassen (Real Estate Investment Trust) in Deutschland verhindern

Antragsteller: SPD Stuttgart-Ost

Adressat: SPD Bundestagsfraktion über Kreiskonferenz der SPD Stuttgart

Forderung:

Die im Koalitionsvertrag von SPD und CDU vorgesehene Einführung von REITs in Deutschland soll auf Gewerbeimmobilien beschränkt werden. REITs für Wohnungsbestände sollen dagegen weiterhin nicht zugelassen werden.

Begründung:

1. Was sind REITs? REITs sind grundsätzlich börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den wesentlichen Teil ihrer Gewinne aus Immobiliengeschäften erbringen müssen. Auf der Ebene der Gesellschaft erfolgt eine Befreiung von der Körperschaftsteuer, wenn sie eine Mindestausschüttung von 90 % ihrer Gewinne garantieren. Die Besteuerung erfolgt über die Ausschüttungen an die Anteilseigner. Nach der jetzigen Rechtslage sind REITs in Deutschland nicht zugelassen. Im Koalitionsvertrag von CDU und SPD wurde vereinbart, die Einführung von REITs unter der Bedingung zuzulassen, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sicher gestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind. 2. Erfahrungen mit REITs: Wenn REITs auf der Unternehmensebene steuerfrei gestellt werden und nur sie der Anteilseigner zu versteuern hat, so kann der steuerliche Zugriff des Staates nach den Spielregeln des internationalen Steuerrechts zu einem Griff ins Leere werden. Dies gilt insbesondere für ausländische Anleger oder vermögende Deutsche, die ihre steuerlichen Verhältnisse über das Ausland und damit über Doppelbesteuerungsabkommen gestalten können. In Frankreich kam es durch die Einführung von REITs zu Steuerausfällen von bis zu 2 Mrd. Euro. Damit es in Großbritannien überhaupt zu einer haushaltsverträglichen Einführung von REITs kommen kann, soll das Land und das Finanzministerium an Stellschrauben drehen, die unter vorgehaltener Hand als europarechtlich problematisch bezeichnet werden. 3. Die von REITs ausgehenden Gefahren: Das Management von REITs- Unternehmen unterliegt einem überdurchschnittlichen Renditedruck. Allein die Tatsache, dass REITs börsennotiert sind und damit gewissermaßen täglich öffentlich bewertet werden, erzeugt einen großen Druck auf die Unternehmensführung, hohe Renditen auszuweisen. Hierzu nutzt REITs folgende Instrumente: - Maximale Ausnutzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten, - Verkauf einzelner Wohnungen und Bestände aus dem Gesamtportfolio, - Streckung notwendiger Instandhaltungen und Reparaturen, - Luxusmodernisierungen in ausgewählt guten Lagen mit der Folge der Verdrängung der bisherigen Mieter und dem Abschluss von Neuverträgen mit besser verdienenden Mietern, - Abbau von Arbeitsplätzen in der Wohnungsverwaltung, - Umfinanzierungen, d.h. weg von deutschen Geldinstituten und hin zu ausländischen Banken. Die Wohnung wird zum reinen Wirtschaftsgut degradiert unter Ausnutzung aller Renditemöglichkeiten und der Vernachlässigung des Sozialcharakters von Wohnungen. 4. Wohnungsverbände sind gegen die Einführung von REITs: Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft hat in seinem Positionspapier vom Dezember 2005 auf die Gefahr hingewiesen, „dass durch immer häufigere Transaktionen die Substanzwerte abgeschöpft und nicht wieder in den Bestand oder das Wohnumfeld investiert werden, wodurch der wohnungswirtschaftliche Kapitalstock reduziert wird. Es besteht die Gefahr, dass die nachhaltige Entwicklung der Unternehmen und der Bestände, insbesondere aber auch die Quartiers- und Stadtentwicklung, Strategien für funktionierende stabile Nachbarschaften und sozialräumliche Integration verschiedener Bewohnergruppen dadurch zu kurz kommen“. Der Deutsche Mieterbund hat im Juli 2005 zu REITs folgenden Beschluss gefasst: „Der Deutsche Mietertag stellt fest, dass sich REITs für Wohnungsunternehmen in Deutschland nicht eignen. Sie werden nicht dem Charakter der Wohnungen als Wirtschafts- und Sozialgut gerecht. REITs werden die ausschließlich gewinnorientierte Bewirtschaftung von Wohnungen deutlich verschärfen und dadurch die rechtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Interessen der Mieterinnen und Mieter in Deutschland dauerhaft beschädigen. Der Deutsche Mieterbund lehnt die Einführung von REITs im Wohnungsmarkt grundsätzlich ab. Er fordert die Bundesregierung auf, die zur Zulassung von REITs erforderlichen Genehmigungen nicht zu erteilen.“ Auch eine Gruppe von Bundestagsabgeordneten unter Führung des ehemaligen Bürgermeisters der Hansestadt Hamburg, Ortwin Runde, hat in einem Positionspapier „Heuschrecken vor der Wohnungstür?“ vor der Einführung von REITs für die Wohnungsbestände in Deutschland gewarnt.